房地合一所得稅（自然人）— 完整重點與計算公式
涵蓋105年（1.0）至110年7月（2.0）制度差異、稅率、優惠、自住條件、公式與試算。
一、制度沿革
- 105/01/01 起（1.0）：105年以後取得的房地出售，改採「房地合一」課稅；105年前取得仍採舊制（房地分離、土地免稅）。
- 110/07/01 起（2.0）：納入預售屋、房屋使用權、境外間接移轉等；短期交易課稅強化。
二、自然人稅率（境內居住者）
| 持有期間 | 適用稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| ≦ 2 年 | 45% | 短期交易 |
| ＞ 2 年且≦ 5 年 | 35% | 中期持有 |
| ＞ 5 年且≦ 10 年 | 20% | 長期持有 |
| ＞ 10 年 | 15% | 超長期持有 |
| 符合自住 6 年要件 | 400 萬以下免稅，超過部分 10% | 每 6 年限用一次 |
三、自用住宅優惠（自然人）
- 出售前連續持有並實際居住滿 6 年。
- 無出租、無營業／執業使用。
- 屋主、配偶或未成年子女於該屋設籍。
- 6 年內未曾使用此優惠。
常見錯誤：只設籍未居住、或有短期出租，都會喪失優惠資格。
四、計算公式
課稅所得 ＝ 成交價額 − 取得成本 − 合法費用支出 − 土地漲價總數額
應納稅額 ＝ 課稅所得 × 適用稅率（或自住優惠稅率）
常見可扣除成本／費用
- 取得成本：買入價、契稅、印花稅、代書費等。
- 移轉相關：仲介服務費、代書費、公證費。
- 必要修繕與改良費（需具證明且符合規定）。
- 土地漲價總數額（依規定計算並核定）。
實務備查
- 持有期間以「取得日」至「移轉登記日」計。
- 預售屋以簽約取得日起算；換約／讓與仍屬課稅範圍。
- 自住優惠每 6 年限用一次，且不可與「短期高稅率」並用。
五、試算範例
例 A｜一般出售（非自住）
- 取得成本：1,000 萬
- 成交價額：1,460 萬
- 費用：60 萬；土地漲價總數額：0
- 持有：4 年 → 稅率 35%
- 課稅所得＝ 1,460 − 1,000 − 60 ＝ 400 萬
- 應納稅額＝ 400 × 35% ＝ 140 萬
例 B｜符合自住 6 年
- 同上條件，課稅所得 400 萬以內 → 免稅
- 若課稅所得 550 萬 → 400 萬免稅，超過 150 萬×10%＝15 萬
六、2.0 常見特殊情形
| 情形 | 重點 |
|---|---|
| 預售屋／房屋使用權 | 已納入課稅；年限自取得合約（權利）起算。 |
| 信託 | 受託人移轉視同委託人出售；依委託人持有期間判定稅率。 |
| 贈與／繼承 | 繼承不課稅；受贈後出售視為新取得重新起算。 |
| 合建分回 | 分回視同出售或取得，須認列相對應所得與成本。 |
| 境外間接移轉 | 以持股轉讓方式間接移轉境內不動產者，納入課稅。 |
七、申報與實務提醒
- 應於移轉登記次日起 30 日內申報；逾期將補稅與處罰。
- 留存：買賣契約、付款證明、仲介與代書費發票、修繕／改良單據、土地漲價核定資料。
- 規劃：短期交易稅率高，評估持有超過 2 年／5 年／10 年的節稅差。