房地合一稅 2.0 一次看懂（2025 完整版）｜稅率、計算、自住免稅、重購退稅全解析
很多人在賣房前，最擔心的一句話就是：「我要繳多少房地合一稅？」
這一頁，就是幫你把房地合一稅 2.0 的重點，用一般人看得懂的方式整理好：稅率表、計算公式、自用住宅條件、重購退稅方式、常見誤會與實務提醒，讓你在簽約之前，先把稅務風險看清楚，也大概知道房地合一稅怎麼算。
如果你現在只想先看重點，可以直接點選下列章節：
房地合一稅屬於稅法領域，條文與細節可能隨政策調整而有變動。本頁內容為方便一般民眾理解所做之整理與示意，實際申報金額與適用條件，仍以 財政部、國稅局最新公告與個案認定 為準，必要時建議諮詢會計師或專業稅務顧問。
一、什麼是房地合一稅？為什麼會有？
過去臺灣的不動產課稅，是房屋和土地分開算：
- 土地：課徵 土地增值稅（以公告地價漲幅為基礎）。
- 房屋：出售所得則回到 綜合所得稅（實務上常被低估或難以掌握）。
這樣的制度，容易出現「實際成交價差很大，但稅負不一定反映真實獲利」的狀況，也容易產生短線炒作。
因此政府推動了 房地合一課稅 概念，把「房」與「地」視為一個整體，以實際交易價差來課徵不動產交易所得稅，並且區分持有期間長短，短期轉手稅率較高，長期持有稅負較低。
簡單說：
- 你賣房子，政府看的是：你賺了多少「價差」。
- 持有時間越短，被認為越像「投機」，稅率越高。
- 自住、長期持有，則可以享有較優惠的稅率或免稅額度。
二、三十秒快速總整理：我要先知道的幾件事
如果你現在時間不多，可以先記住這幾點：
一般個人出售房地，持有期間 大約對應到以下稅率：
- 未滿 1 年：45%
- 1～2 年：35%
- 2～5 年：20%
- 5～10 年：15%
- 10 年以上：10%
政府課的是「所得」，也就是：
不動產交易所得 ＝ 售價 －（原始成本＋可列舉費用＋必要支出）
再依持有期間套用上面的稅率，計算應納稅額。
符合特定條件的「自用住宅」，可以享有：
- 一定額度內的免稅（例如部分所得在一定金額以內免課稅）。
- 超過免稅額度部分，適用較低的稅率（例如 10%）。
但條件較為嚴格，包含戶籍、實際居住、未出租營業、一定期間內未重複適用等。
在一定期限內「先賣後買」或「先買後賣」自用住宅，符合條件者可向國稅局申請退還部分已繳的房地合一稅。
重點在於：
- 舊屋、新屋都要符合自用住宅條件。
- 必須在規定的期限內完成重購並申請。
三、房地合一稅率表（個人版）
以下表格為一般「個人」出售不動產時，常見的房地合一持有期間與稅率概念：
| 身分／持有期間 | 概念性稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 未滿 1 年 | 45% | 短期轉手，被視為高度投機，稅率最高。 |
| 1～2 年 | 35% | 仍屬短期持有，稅負偏高。 |
| 2～5 年 | 20% | 中期持有，稅率明顯下降。 |
| 5～10 年 | 15% | 較長期持有，稅負較輕。 |
| 10 年以上 | 10% | 長期持有，稅率最低。 |
| 符合自用住宅優惠 | 免稅額＋優惠稅率 | 達到條件範圍內可免稅，超過部分可適用較低稅率。 |
| 法人、境外個人 | 較高稅率 | 通常無個人自住優惠，且稅率較高。 |
實際適用稅率，仍需考量：身份別（本國人、外國人、法人）、持有期間起算方式、取得時間點是否落在新制或舊制等因素。
四、房地合一課稅範圍與基本概念
1. 什麼情況會被課房地合一稅？
大致上，只要你「出售」具有房屋與土地性質的不動產，就有機會碰到房地合一稅，包括：
- 出售住宅大樓、華廈、公寓。
- 出售透天厝、別墅。
- 出售建地、一般土地（視取得時間與性質）。
- 預售屋換約、交屋後轉售等情況（視法規認定）。
2. 不動產交易所得怎麼算？
概念公式如下：
不動產交易所得 ＝ 售價 －（原始取得成本 ＋ 相關費用 ＋ 必要改良支出）
其中：
- 售價：實際成交價格（依契約及相關證明）。
- 原始取得成本：買進時的成交價、契稅等。
- 相關費用：仲介服務費、代書費、規費等。
- 必要改良支出：大幅增加房屋價值的裝修、工程費（須有合法單據）。
五、可扣除成本與費用（合法節稅重點）
很多人以為房地合一稅是「成交價 × 稅率」，實際上並不是。政府課的是「所得」，所以能夠認列的成本與費用越完整，課稅所得就越低。
1. 原始取得成本
- 買進房地時的成交價格。
- 取得時繳納的契稅、規費。
- 代書費（取得時）。
2. 買賣過程中的必要費用
- 仲介服務費（房仲佣金）。
- 賣方負擔的代書費、規費。
- 必要的公證、評估費等。
3. 增加價值的裝修與改良支出
例如：
- 全室管線重拉、格局大幅變更。
- 大規模裝潢工程。
- 結構性修繕（防水、補強等）。
重點是：必須有 合法發票或單據，且性質為增加價值，而非單純維修保養。
所有主張要列為成本或費用的項目，都應妥善保存契約、發票、收據，日後如國稅局查核，才有依據。
六、自用住宅優惠與免稅條件（概要說明）
多數屋主關心的是：「如果是自己住的房子，可不可以不要繳這麼多？」
法規中，對「自用住宅」通常有較友善的設計，包括免稅額與較低稅率。
1. 一般常見的自用住宅條件概念
實務上，自用住宅通常需符合以下精神（實際以法規為準）：
- 屋主、配偶或未成年子女的戶籍登記在該房屋。
- 實際作為自住用途，沒有出租給別人，也沒有作為營業場所。
- 一定期間內（例如幾年內），沒有在其他房屋上重複適用自用住宅的優惠。
- 持有與自住期間須達到一定年限，才有機會享有免稅額與優惠稅率。
如果無法符合上述條件，很可能就會被視為「一般投資持有」，稅率會回到前面所列的一般稅率區間。
2. 自用住宅優惠的效果是什麼？
- 在一定金額範圍內的所得，可以免稅。
- 超過免稅額度的部分，也可以適用較低的稅率（例如 10%）。
- 戶籍「剛遷進去不久」就出售，可能很難被認定為真正自用住宅。
- 如果同時間有多間房子宣稱是自用住宅，可能會被否認部分資格。
- 出租、當工作室或公司登記地址，通常會影響自用認定。
七、重購自用住宅退稅概念（先賣後買／先買後賣）
很多家庭會從第一間房換到第二間、第三間，例如從公寓換電梯大樓、從小坪數換大坪數。
在一定條件下，出售舊屋、購買新屋，符合自用住宅重購規定者，可以向國稅局申請退還部分房地合一稅。
1. 重購退稅的基本精神
- 你不是「純投資」賣房，而是為了換一間自住的房子。
- 舊屋、新屋都須符合自用住宅條件。
- 在規定期限內完成重購，並提出申請。
2. 概念示意
概念上，可理解為：
- 如果你賣掉舊屋有繳房地合一稅，但後來在規定時間內買了新屋自住，部分稅額可以依照新屋與舊屋價差比例退還。
- 實際退稅金額與法條、計算公式及主管機關認定有關。
- 在規劃換屋前，先與專業房仲、代書或會計師討論時程與資格。
- 留意「舊屋賣出」與「新屋買入」的時間點，避免因時間差錯失重購退稅資格。
- 相關契約、繳款證明、戶籍資料都要妥善保留。
八、台中案例計算示範（概念練習）
以下為示意範例，金額與稅率僅作說明如何「看懂計算邏輯」，並非適用於所有案件。
案例一：一般投資持有，持有 3 年後出售
條件假設
- 地點：台中某區電梯華廈。
- 買進價格：1,000 萬元。
- 賣出價格：1,300 萬元。
- 持有期間：3 年（適用 2～5 年稅率，約 20%）。
- 仲介服務費（賣方支付）：50 萬元。
- 裝修工程：有合法發票，總額 50 萬元。
計算示意
不動產交易所得 ＝ 1,300 萬 －（1,000 萬 ＋ 50 萬 ＋ 50 萬） ＝ 200 萬
應納房地合一稅 ＝ 200 萬 × 20% ＝ 40 萬
也就是說，在這個假設例子裡，大約需繳納房地合一稅約 40 萬元。
案例二：符合自用住宅優惠，稅負顯著降低
條件假設
- 同樣是買進 1,000 萬，賣出 1,300 萬，持有與自住期間符合自用住宅條件。
- 其他成本與費用相同。
- 符合法規規定的免稅額度與優惠稅率。
效果差異概念
在符合自用住宅規定時，部分所得可能在免稅額度之內，超過部分再以較低稅率計算，實際需繳的稅額往往會比一般投資持有少非常多。
由於各年度法規調整與細節較多，建議實際個案務必請會計師或代書按最新法規試算。
九、房地合一稅申報流程與時程概念
一般來說，流程大致如下（實際以國稅局規定為準）：
- 完成房地買賣簽約。
- 依約定完成價款支付與移轉登記（過戶）。
- 由納稅義務人於規定期限內，向屬地國稅局申報不動產交易所得。
- 檢附買賣契約、成交價款證明、成本費用憑證等相關文件。
- 國稅局核定後，按通知書繳納房地合一稅。
- 如符合自用住宅重購退稅條件，另行於期限內提出申請。
- 買賣契約書（含成交價格與付款條件）。
- 匯款或收款證明（收據、匯款單等）。
- 仲介服務費發票、代書費收據、裝修工程發票等。
- 若申請自用住宅或重購退稅，還需戶籍謄本等相關資料。
十、常見誤會與風險提醒
誤會一：只要有住就是自用住宅？
事實上，自用住宅的認定與「是否真的有住」有關，但還牽涉到戶籍、是否出租、是否作營業使用、持有年限與適用次數等條件，不是只要有睡過就是自用。
誤會二：土地增值稅繳過就不會有房地合一稅？
房地合一稅與土地增值稅性質不同，兩者並存。實務上可能會以已繳土地增值稅額，於所得計算時予以考量或扣抵，但並不代表繳了地價稅或土徵，就不會再有房地合一稅。
誤會三：持有超過五年就一定很便宜？
持有超過一定期間，稅率確實會下降，但若價差極大、又沒有充分成本與費用可以扣除，實際稅額仍可能不低。長期持有並不等於不用規劃。
誤會四：網路上的公式套一套就好，不用再問專業
房地合一牽涉到：取得時間點、新舊制銜接、自用住宅認定、重購退稅、親屬贈與或繼承等情況，單純套公式往往不夠精準。金額動輒數十萬甚至上百萬，必要時應與專業會計師、代書或國稅局洽詢。
十一、常見 Q&A（FAQ）
如果你在台中地區有「打算賣房、換屋、或只是想知道自己大概要繳多少房地合一稅」，歡迎先透過線上諮詢，把你的情況（地點、坪數、持有時間、是否自住）告訴我們，我們會以房仲實務角度，協助你跟會計/代書一起規劃最適合你的方案。